חוות דעת שמאית מסתכמת, ככלל בהערכת שווי של זכויות במקרקעין והיא תתבסס בין השאר על סמך זכויות הבניה (תכנון), נתוני הרישוי, מאפיינים משפטיים, נתונים פיזיים ועוד. השווי שנקבע על ידי השמאי מגלם את כל התועלות והחסרונות של הזכויות במקרקעין. מכיוון שזכויות במקרקעין לא מהוות מוצר מדף, לכל נכס מקרקעין מאפיינים יחודיים הנכונים לו בלבד והוא נסחר ככלל בשוק עם מוכרים וקונים רבים, הערכת שווי של השמאי מהווה אומדן בלבד שצריכה להצביע בקירוב על המחיר שיקבע לבסוף במו"מ. הנכס הפשוט ביותר יוערך על ידי 2 שמאים במרבית המקרים בשווי דומה אך לא זהה. הערכת השווי יכולה להעשות למועד קובע בעבר, לזמן הווה אך היא לא יכולה להעשות לעתיד לבוא. קיימות 3 גישות שומה בסיסיות: גישת ההשוואה, גישת היוון הכנסות וגישת העלות. השמאי יבחר את הגישה בעלת התוקף הגבוהה ביותר להערכת אותו נכס, לעיתים הוא יעשה שימוש ביותר מגישה אחת, או בשילוב של 2 שיטות בכדי להגיע להערכה הטובה ביותר.