דוגמה לשומת מקרקעין הערכת דמי שימוש במרפסת גג משותף – תשלומי איזון

6. נתוני תכנון

על החלקה ניצב כאמור בניין מגורים וותיק שהוקם לפי היתר בניה משנת 1946, הבניין ללא מעלית וללא חניה בחצר, על החלקה חלות תכניות בניין עיר, נלקח בחשבון שהבניין עומד בקריטריונים של תמ"א 38. להלן פרטי התכנון הרלוונטים לעניין שומה זו:

6.1 תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידת אדמה – תמ"א 38 על תיקוניה

התכנית פורסמה למתן תוקף בי.פ 5397 ביום 18.05.2005

תיקון מס' 1 לתמ"א 38 פורסם למתן תוקף בי.פ 5704 ביום 16.08.2007

תיקון מס' 2 לתמ"א 38 פורסם למתן תוקף בי.פ 6069 ביום 10.03.2010

תיקון מס' 3 לתמ"א 38 פורסם למתן תוקף בי.פ 6430 ביום 11.06.2012

תיקון 3א' לתמ"א 38 פורסם למתן תוקף בי.פ 7400 ביום 13.12.2016

התכנית תחול על כל המבנים הקיימים אשר ניתן היתר לבנייתם קודם 1.01.1980 למעט מבנים שתקן ת"י 413 פטר אותם מתחולתו ועל מבנים שלאחר הקמתם נעשו בהם תוספות בניה ובלבד שההיתר ניתן עד יום 18.05.2005 ונקבע בכתב ע"י מהנדס כי לא נבנו על פי תקן ת"י 413.

התכנית לא תחול על מבנים המיועדים להריסה על פי תכנית או על פי צו סופי של בית משפט.

להלן עיקרי התכנית לפי נוסח משולב:

• התכנית גוברת על כל התכניות האחרות בנושאים בהם היא עוסקת.
• בהיתר בניה מכח תכנית זו רשאית ועדה מקומית להתיר מספר יח"ד הגבוה מהקבוע בתכנית.
• תכנית המאפשרת הוספת בניה על בניין בנוי, יכללו הוראה המתנה את מתן ההיתר לתוספת בחיזוקם בהתאם לדרישות התקן

א. סעיף 11 לתמ"א – תוספת בניה לצורך חיזוק מבני מגורים

תותר תוספת בניה בשטח של עד 25 מ"ר (כולל ממ"ד) לכל דירה קיימת, תותר תוספת בניה בקומה מפולשת עד קו הקומה המורחבת, תותר תוספת נוספת בשטח של עד 2 קומות טיפוסיות מורחבות, תותר תוספת קומה חלקית על הגג בשטח מחצית הקומה מתחתיה המורחבת או ככול שחלה על המבנה תכנית גגות מפורטת תוספת זכויות הבניה על הגג תהא מכח תכנית הגגות, כל דירה קיימת או חדשה תכלול ממ"ד, בניה על הגג או בקומה מפולשת יכולה להיות לצורך הרחבת דירות קיימות.

הרחבת קומות קיימות בבניין – ההרחבות יהיו על פי קווי בניין של תכנית מאושרת, אם קווי הבניין לא מאפשרים את התוספת, תותר חריגה בקווי בניין לחזית ולצד עד 2 מ' ולאחור מ- 3 מ'.

כללה בקשה להיתר תוספת זכויות בניה לפי תכנית גגות מפורטת יראו את ההיתר כאילו ניתן מכח הוראות התמ"א.

כללה הבקשה להרחבה רק תוספת שטח שמיועדת לצורך תוספת ממ"ד ניתן יהיה לחרוג מעבר לקווי הבניין הקבועים בתכנית זו, אם מהנדס הועדה קבע שאין מניעה תכנונית.

האמור לעיל לא יחול על מבנה מגורים שתכנית מפורטת קבעה שגובהו לא עולה על 2 קומות ושטחם הכולל אינו עולה על 400 מ"ר עיקרי ושירות.

ב. סעיף 13 לתמ"א -חיזוק במסגרת ניצול זכויות מאושרות –

חלה על מבנה בנוי תכנית מפורטת או תכניות מפורטות ונותרו זכויות בניה שטרם מומשו, תנאי למימושן יהיה התאמה התוספת לתקן ישראלי ת"י 413. ניתן היתר, יראו את ההיתר כאילו ניתן מכח התמ"א ביחס לחלק שניתן היה לתת בגינו היתר במסגרת סעיפי 11 בתמ"א, אם היקף תוספות הבניה נמוך מסך הזכויות שניתן לנצל במסגרת תמ"א ניתן להשלים במסגרת ההיתר את ניצול זכויות בניה עד לגובה זכויות הבניה שניתן לקבל במסגרת סך הזכויות שנותנת התמ"א.

פרג ג' – שיקול דעת הועדה המקומית

• הועדה המקומית רשאית לתת היתר בניה על פי תכנית זו לאחר ששקלה בין השאר: שילוב התוספות על פי תנאי המבנה, המקום והסביבה, הונחה דעת לגבי פתרון חניה, יכולת עמידה של תשתיות.
• סעיף 23 לתכנית – מוסד תכנוני יהיה מוסמך לאשר תכנית מפורטת שמטרתה חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה על פי הוראות תכנית זו. אושרה תכנית לפי סעיף 23 לא יחול הוראות סעיפים 11 – 14 א' על מבנים בתחום התכנית אלא אם נאמר אחרת בתכנית.
• קבעה תכנית לפי סעיף 23 כי הזכויות בניה מכוחה באה בנוסף לזכויות מכח התמ"א יהיו זכויות הבניה מכח התמ"א מוגבלות לגובה הזכויות שנקבעו בהוראות סעיפים 11, 12, 14, 14א בתמ"א.

6.2 מדיניות עיריית ת"א לבחינת בקשות להיתרי בניה מכח תמ"א 38 תיקון 3א'

מדיניות אושרה בועדה המקומית לתכנון ולבניה ביום 22.11.2017.

מטרתה העיקרית של המדיניות הינה לקבוע באופן ברור את היקף הזכויות המרבי שניתן לאשר מכח תמ"א 38 במסלול הריסה ובניה מחדש וגם לסל התמריצים במסלול של תוספת לבניין קיים.

לפי המדיניות בחלקה המדוברת סל הזכויות בהריסה ובניה או בתוספת בניה יהיו במסגרת תכנית רובע 3.

6.3 תכנית רובע 3 – תא/3616א' פורסמה למתן תוקף בי.פ 7668 ביום 9.01.2018

רחוב ביאליק נמצא בתחום אזור הכרזת אונסקו בו היעודים יהיו לפי תכנית בניין מאושרת.

נקבע בתוכנית בין השאר, ששמירה על גובה הבנין והמרווחים על ידי קביעת הוראות לגובה, מספר קומות מקסימלי, קווי בנין אשר חריגה מהן תהווה סטייה ניכרת לתוכנית.

עיצוב מבנים ופיתוח המגרש יהיה בהתאמה למאפיינים אדריכלים והיסטוריים של המבנים הקיימים בשל המרקם הקיים. בתוספת בניה בבניין קייים תדרש התאמה למאפיינים של המבנה הקיים .

א. התכנית חלה על בנייני מגורים בלבד.

ב. התכנית לא חלה על מבנים שהוגדרו לשימור לפי תכנית תא/2650ב' ואו בתכניות אחרות.

ג. התכנית מהווה תכנית מפורטת לפי סעיף 23 לתמ"א 38, במסגרת התכנית יותאמו הוראות התמ"א לתנאים היחודיים של תחום הרשות, היא מטמיעה את המדיניות העירונית בכל הנוגע לחיזוק מבנים וכן מאמצת את הוראות הנוגעות להכרזת אונסקו.

ד. התכנית מפשטת את הליכי הרישוי והתכנון, התכנית מגדירה מסגרת כוללת לסל זכויות הבניה ומחליפה את שכבות התכנון.

ה. מכוחה של התכנית ניתן להוציא היתרי בניה.

ו. התכנית מבחינה בין הוראות בניה לבניין חדש לבין הוראות לתוספת בניה לבניין קיים.

ז. החלקה נמצאת בתחום ההכרזה של אונסקו.

ח. הגדרת אזורי המגורים והתכליות המותרות באזורי מגורים נגזרות מהתכניות המאושרות. התכנית לא משנה שימושים ותכליות פרט לשימוש למשרדים לבעלי מקצועות חופשיים בק"ק במקרה של סגירת קומת עמודים/קומת קרקע.

בקומת המרתף יותרו שימושים לפי תכנית ע1

ט. חריגה מהגובה ומקווי בניין תהווה סטיה ניכרת מתכנית.

להלן הוראות הבניה בחלופה של תוספת בניה בניינים קיימים באזור ההכרזה, שהוצא היתר לבנייתם עד 1.01.1980

י. בבניינים בני 2 עד 4 קומות כולל קומת קרקע מלאה/חלקית/מפולשת תותר תוספת של עד קומה + קומת גג חלקית לפי הוראות התכנית. תוספת קומות מעל האמור תהווה סטיה ניכרת.

יא. כל תוספת בניה מכח תכנית זו מותנית בשיפוץ הבניין וחיזוקו בפני רעידת אדמה בהתאם לתקן ישראלי 413.

יב. שטח קומות התוספת למעט קומת גג חלקית, יהיה לפי קונטור הגג הקיים לא כולל מרפסות ובליטות ולא יעלה על שטח קומה טיפוסית, הקטן ביניהם. שטח קומה טיפוסית כולל הרחבות מותרות לפי התכנית.

יג. שטחי הבניה כוללים שטח עיקרי ושטח שירות ומרחבים מוגנים. שטח מרפסות יהיו בנוסף.

יד. באזור ההכרזה – שטח בניה קיימת בהיתר בניה על הגג מכח תכניות לבניה על גגות וכן בניה מכח תמ"א 38 יכלל בשטח התוספת המותרת בתכנית זו.

טו. במניין הקומות בבניין נכללת גם קומת קרקע /עמודים/עמודים חלקית וקומת ביניים.

טז. גובה קומת התוספת – לא יעלה על 3.4 מ' מדוד מרצפת הקומה ועד רצפת הקומה שמעליה.

יז. נסיגות בגג – לחזית – לא פחות מ- 3 מ' מקווי החזית, במקרה ובחזית הבניין לרחוב קיימות בהיתר הבניה המקורי מרפסות במלוא רוחב החזית, תמדד הנסיגה מקו חזית המרפסות הקיימות. שאר החזיתות יבנו בקונטור הבניין הקיים.

יח. תכסית הבניה על הגג לא תעלה על 65% משטח הגג – סטיה מהוראה זו מהווה סטיה ניכרת.

יט. על הגג יותרו יח"ד נפרדות או שטחי הבניה יוצמדו לדירות שמתחת ויחוברו במדרגות פנימיות.

כ. הגובה המירבי לא יעלה על 4.5 מ' ממפלס רצפת קומת הגג

כא. במרפסת הגג הצמודה לדירות יותרו בריכות שחיה בנסיגה של 1 מ' ממעקה הגג.

כב. קווי בניין ממ"ד – תותר חריגה בקו הבניין הצדדי עד 2 מ' מגבול המגרש ועד 3 מ' מגבול המגרש האחורי.

כג. מעלית – תותר הבלטת פיר מעלית עד קו צדדי מינימלי של 2 מ'.

כד. קווי בניין – על פי התכנית הראשית.

כה. צפיפות – מס' יח"ד מירבי בקומות חדשות יהיה עד מס' יח"ד הקיים בקומה טיפוסית לפי היתר בניה.

כו. בקומת הגג ייקבע מס' יח"ד ע"י חלוקת סך שטח קומת הגג ב- 70 מ"ר ולא יעלה על מס' יח"ד בק' טיפוסית.

כז. מספר יחידות דיור מרבי בקומות חדשות יהיה עד מספר יחידות דיור קיים בקומה טיפוסית. בקומת הגג מספר יחידות הדיור יקבע על ידי סך שטח בניה בקומת הגג ב- 70. בחישוב יח"ד שארית השווה או עולה על 0.5 תעוגל כלפי מעלה ליח"ד נוספת.

כח. הועדה רשאית לאשר בתנאים, הרחבת דירות קיימות, כולל דירות קיימות במרתף, תבוצע ברצף אנכי למלוא גובה הבניין במסגרת קווי הבניין המותרים ובהיקף של עד 25 מ"ר ליח"ד.

כט. הבלטת חדרי מדרגות ומעלית – תותר הבלטת פיר מעלית למעט חזית קדמית מחוץ לקווי בניין בתנאים, לא תותר הבלטת חדרי מדרגות מחוץ לקווי בנין .

ל. תוספת מרפסות בבניינים קיימים – בקומות קיימות בחזית קדמית, לא תותר תוספת מרפסות חדשות או הרחבת מרפסות קיימות. חריגה מהוראה זו תהווה סטיה ניכרת לתוכנית. שטחי מרפסות קיימות שאינן בולטות מקווי חזיתות הבניין ומקווי הבניין המותרים, לא ייחשב במניין שטח המרפסות הפתוחות.

לא. מרתפים – זכויות והוראות הבניה למרתפים יהיו על פי תוכנית ע"1 על שינוייה . תותר הרחבת יחידות דיור קיימות בהיתר בניה במרתף.

לב. בנוסף להרחבות ולשטחים המותרים לבניה מעל הגג הקיים, תותר סגירת קומת עמודים מפולשת למעט רצועה ברוחב שלא יפחת מ- 3 מ' מקו חזית הבניין. תנאים למתן היתר בניה

לג. תנאי להגשת בקשה להיתר בניה לתוספת בניה לבניין קיים, יהיה חיזוקו בפני רעידות אדמה לפי תקן 413 .

לד. חניה – בבניין קיים תותר חניה באחד מהמרווחים הצידיים של המגרש. לא תותר חניה עלית במרווח הקדמי של המגרש.

7. נתוני רישוי

7.1. רישיון מס' 279 ניתן ביום 30.08.1946 להקמת בניין בן 3 קומות, קומת עמודים וגדר, המכיל בקומת עמודים – 3 חדרים עם ח"ש גרג' ושטח פתוח בין עמודים. בקומות א' ב' ג' – 7 חדרים עם ח"ש בכל קומה ובקומה ד' – חדר כביסה.

7.2. רישיון מס' 67 ניתן ביום 29.04.1947 לבנין חדר וח"ש וסככת כביסה בקומה ד'.

7.3. רישיון מס' 130 ניתן ביום 17.06.1966 להוספת מרפסת סגורה בקומה ד'. לפי תשריט בקשה להיתר בניה (לא אושר) עולה בין השאר: