שומה לבנק לפי תקן 19

6. מצב תכנוני

על פי דף מידע זכויות שהופק מהאתר ההנדסי של הועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה עולה בין השאר כדלקמן:

להלן סיכום זכויות הבניה:
ייעוד – מגורים א' מוגבל (הר/253/א)
תכליות- בתים חד משפחתיים, דו משפחתיים, בתי קוטג', משרד.
מספר יח"ד – 2 יח"ד במגרש בגודל של מעל 750 מ"ר עד 1,000 מ"ר. יח"ד במגרש קטן מ- 750 מ"ר.
אחוזי בניה מרביים- 25% בקומה אחת ו- 36% ב 2 קומות (18% בקומה) או 30% בבניין שמרצפותיו מפוצלות במפלסי ביניים.
הועדה רשאית לאשר הקלות בהליך של הקלה לפי סעיף 149 לחוק התכנון והבניה בשיעור של 6% לשיפור תכנון + 5% בגין התקנת מעלית + 2.5% בגין תוספת קומה.
שטחי שרות מותרים – ממ"ד בשטח 12 מ"ר + חניה בשטח של עד 39 מ"ר ליח"ד + מבני עזר/נספחים בשטח של 25 מ"ר ליח"ד. בקוטג'ים קיימים בהיתר שניתן לבנייתם לפני 1.01.1993 ניתן לאשר סגירת מרפסות קיימות בהיתר בין השאר בתנאי שהמרפסות לא בולטות מתחום קווי הבניין התבע"ים החלים על המגרש.
מרתף – עד 100% היטל הבית. הכניסה תהיה מתוך יחידת המגורים, לא תותר כניסה חיצונית נפרדת. לא תותר התקנת מרתף. גובה קומת המרתף 2.2 מ'. שימושים כגון: חניה, מקלט.
קו בנין לחזית 5 מ', לצד- 3 מ', לאחור- 6 מ'. במידה וקיים היתר לבניה בקווי מגרש יותר שיפוץ חלקי המבנה הקיימים אך לא תותר תוספת בניה חדשה בתחום קווי הבניין.
ניצול חלל גג רעפים – 60% משטח עיקרי של הקומה שמתחת בנוסף לזכויות בניה.

בריכת שחיה פרטית- במסגרת קווי בנין 4 מ' לכלל כיוון + 12 מ"ר מבנה עזר תת קרקעי לבריכה.
לתכנית זו וכן לרבות הקלות המותרות בחוק (6%+5% למעלית +2.5% לכל קומה ולא יותר מ- 5%).

7. רישוי

להלן היתרי בניה שנמצאו בתיק הבניין הסרוק לגבי המגרש מושא השומה:
 רישיון בניה מס' 2222 מיום 11.09.1970 ניתן לבניית מחסן בשטח 15.75 מ"ר. לפי תשריט ההיתר על החלקה היה בנוי בית מגורים.
 רישיון בניה מס' 4 מיום 21.03.1977 ניתן לתוספת חדר ומרפסת בשטח של 24.42 מ"ר + 12.6 מ"ר.
 היתר בניה מס' 300 ניתן ביום 1979 ניתן לתוספת מרפסת בשטח 17.6 מ"ר.

סיכום נתוני רישיון:
סה"כ ניתן היתר לבניית בית מגורים בנוי ביקר משותף עם בית דומה בשטח של 70.97 מ"ר + 34.52 מ"ר מרפסות (מרפסת בשטח 8.8 מ"ר לא נבנתה) + 14.96 מ"ר מחסן בחצר.

סיכום השטח הבנוי בפועל ואי התאמה להיתרים

שטח הבנוי בקומת הקרקע – כ- 122 מ"ר (שטח בנוי בהיתר 70.97 מ"ר + מרפסות שנבנו לפי היתר בשטח של 25.72 מ"ר ונסגרו + חדר בשטח של כ- 25 מ"ר בחלק הדרומי של הבית – לו לא נמצא היתר).

עליית גג- לה לא נמצא היתר – בשטח של כ- 39 מ"ר.

יח"ד בחצר – לה לא נמצא היתר בניה – בשטח של כ- 21.76 מ"ר.

מחסן בחצר – כ- 15 מ"ר.

8. המצב המשפטי

א. נסח מקרקעין

עפ"י פלט מידע, העתק מרוכז מפנקס בתים משותפים, שהופק ביום 24.03.2020, לגבי חלקה בגוש 6518 עולה לגבי תת חלקה 1 בין השאר, כדלקמן:

שטח תת חלקה 1:       73 מ"ר
תיאור קומה:                קרקע
חלק ברכוש המשותף:  1/2
הצמדות:                      חלק מהחלקה בשטח של 432 מ"ר המסומנת בתשריט באות א'.
בעלים רשום:               יהושע ואסתר, בחלקים שווים.

הערות:
 הערה בדבר העברה לזרים, לטובת מדינת ישראל לפי סעיף 4 יט לחוק רשות מקרקעי ישראל תש"ך 1960.

רכוש משותף:
שטח חלקה: 1,083 מ"ר.
מס' תתי חלקות: 3
תקנון: מצוי.

הנסח מצ"ב כנספח לחווה"ד.

ב. תשריט בית משותף

ג. חוזה רכישה

הוצג חוזה מיום 3.04.1995 בין אריאל ומולילמו דניאל, (להלן:"המוכר") לבין אסתר ודניאל דניאל (להלן:"הקונה") ממנו עולה בין השאר:
הממכר – דירה הידוע כחלקה 27/1 בגוש 6519 רחוב הרצליה, הרצלייה.
התמורה – 465,000 $ ארה"ב, ישולמו בשקלים לפי שער יציג של הדולר.
היטל השבחה- היטל עד יום חתימת ההסכם ישולם ע"י הקונה, היטל שיושט על החלקה מיום חתימת החוזה ואילך ישולם ע"י הקונה. הקונה ישתתף וישלם סך של 5,000 $ ארה"ב בהיטל ההשבחה בגין מרתפים ואו כל חלק של הדירה.
מיום חתימת החוזה ישלם המוכר מיסים עירוניים והוצאות בגין השימוש בדירה וכל מס והיטל שהוטל על הדירה עד ליום חתימת החוזה. מס שבח – ישולם ע"י המוכר.
דמי הסכמה ודמי חכירה מהוונים עד שנת 2003 ישולמו ע"י הקונה, התשלום על תקופת חכירה נוספת של 49 שנה נוספים ישולם ע"י הקונה.
מס רכישה- ישולם ע"י הקונה

9. נתוני שווי

להלן נתוני שווי מהסביבה הקרובה של מגרשים ביעוד מגורים א' מוגבל עליהן בנוי בית וותיק שמנצל חלק קטן מאפשרויות הבניה.

א. ביום 13.09.2020 וביום 6.09.2020 נמכרו 1/3 חלקים מחלקה 6518/41 ברחוב אבא אבן 42, עליו בנוי בית וותיק דו-משפחתי בשטח של כ- 71 מ"ר לפי היתר, ניצב על מגרש בשטח של 536 מ"ר במחיר 2.109 מיליון ₪. מגלם מחיר של 6.372 מיליון ש"ח למגרש בשלמות. מתקבל מחיר של 11,800 ₪ למ"ר קרקע. מקור הנתון – מידע נדל"ן רשות המיסים.

ב. ביום 26.08.2020 נמכר חלק מחלקה 6517/31-1 ברחוב שלמה בן אדרת 6, בית וותיק דו משפחתי, ניצב על מגרש בשטח של 473 מ"ר במחיר של 5.7 מיליון ₪. מתקבל מחיר של 12,050 ₪ למ"ר קרקע המגלם את הבנוי. מקור הנתונים – מידע נדל"ן רשות המיסים.

ג. ביום 28.06.2016 נמכר בחלקה 6518/37-1 ממול לנכס ברחוב מדינת היהודים 35, בית וותיק בשטח של כ- 117 מ"ר, בריכה בחצר ניצב על מגרש בשטח של 456 מ"ר (לפי היתר) במחיר של 5 מיליון ₪. מתקבל מחיר של כ- 11,000 ₪ למ"ר קרקע המגלם את הבנוי. מקור הנתון – מידע נדל"ן רשות המיסים.

ד. ביום 28.10.2018 נמכר בחלקה 6667/38-2 ברחוב יהושע 30 בית וותיק חד קומתי, הניצב על מגרש בשטח של 500 מ"ר במחיר של 5.3 מיליון ₪. מתקבל מחיר של 10,600 ₪ למ"ר קרקע המגלם את הבנוי. מקור הנתון – מידע נדל"ן רשות המיסים.

ה. ביום 25.17.2019 נמכר ממול לנכס בחלקה 6667/41-2 רחוב שאול ודניאל 42 בית וותיק משנות החמישים, חד קומתי בשטח 80 מ"ר + מחסן, הניצב על מגרש בשטח של 536 מ"ר (מחצית החלקה) במחיר של 5.9 מיליון ₪. מתקבל מחיר של 11,000 ₪ למ"ר. היום על המגרש בונים בית חדש. מקור הנתון – שומה שנעשתה לנכס.

ו. ביום 16.30.2000 נמכר בסמוך ברחוב יהושפט 29, בית וותיק במצב פיזי לא טוב שלא התגוררו בו בשטח כ- 100 מ"ר לא תורם לשווי המגרש כריק ופנוי זמין לבניה, בנוי על מגרש בשטח של 492 מ"ר, במחיר של 5.5 מיליון ₪. מתקבל מחיר של 11,178 ₪ למ"ר קרקע. מקור הנתון – לפי חוזה. היום נבנה על החלקה בית חדש.

מוצא למכירה
ז. מוצע למכירה ברחוב ………… מגרש בשטח של 952 מ"ר עליו עומד בית וותיק חד קומתי בשטח כ- 150 מ"ר, המחיר של 13.5 מיליון ₪. על המגרש ניתן להקים 2 בתים. לאחר הפחתה של 10% על מו"מ מתקבל מחיר של כ- 12,760 ₪ למ"ר קרקע.

10. גורמים ושיקולים בהערכה

א. מטרת חווה"ד – לאמוד את שווי השוק של הזכויות בנכס במכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון, לצורך מתן בטחונות לבנק הפועלים בע"מ.

ב. הנכס מהווה בית צמוד קרקע וותיק הידוע כתת חלקה 1 בחלקה 17 בגוש 6667, ברחוב יהושפט 37 פינת שבט  2, הרצליה פיתוח.

ג. הנכס ניצב על מגרש בשטח 502 מ"ר (לפי תשריט בית משותף), החלק היחסי בזכויות הבניה 50% מהזכויות בחלקה.

ד. הזכויות הנישומות הן זכויות בעלות רשומות של דניאל ומשה אסתר, בחלקים שווים.

ה. לצורך קביעת השימוש המיטבי ואומדן שווי הנכס נלקחו בחשבון שטחים בנויים בהיתר בניה. לאור גיל הבניין זכויות הבניה הנותרות השימוש המיטבי  יהיה הרסית המבנה הקיים בניית בית חדש מודרני המנצל את כל זכויות הבניה. 

ו. עסקאות ההשוואה נאספו למגרשים ביעוד זהה לנכס עליהן בנוי בית דו-משפחתי המנצל חלק קטן מזכויות הבניה.

ז. השווי הוערך בגישת ההשוואה לעסקאות שהיא בעלת התוקף הגבוה ביותר להערכת שווי הנכס תוך ביצוע התאמות נדרשות. 

ח. נמסר לי ע"י הבעלים מר וגב'  שהנכס משמש למגוריו ומגורי משפחתו, והוא לא מושכר.

ט. כמו כן התייעצתי עם מתווכים הפועלים בסביבה.

י. הערכה היא למועד כתיבת חווה"ד.

יא. נכון למועד הקובע התפרצה מגפת "הקורונה", מגפה עולמית שעתידה להרע את המצב הכלכלי בעולם ובארץ ולהשפיע על שוק המגורים. השומה מתבססת על עסקאות השוואה לתקופה שלפני תחילת המגיפה, לכן בתחשיב הבטחונות נלקח בחשבון הפחתה למימוש מהיר של 20%.  

יב. לצורך תחשיב מס השבח והיטל ההשבחה נלקח בחשבון חוזה הרכישה מיום 3.04.1999.

יג. שווי השוק כולל מע"מ ככול שיחול.

12. תחשיב שווי

מניתוח עסקאות ההשוואה, תוך ביצוע התאמות נדרשות לנכס מושא השומה, עולה כי שווי המגרש המגלם את הבנוי עליו בהיתר בגבולות 12,000 ₪.

שטח מגרש :                                     505 מ"ר
שווי מ"ר "פלדלת" בנכס בגבולות       13,000 ₪ למ"ר (X)
סה"כ מתקבל במעוגל                       0,100,000 ₪

13. שומה

לאור כל האמור לעיל, הננו מעריכים את שווי הנכס הנדון – כריק, פנוי וחפשי מכל חוב, שעבוד או מחזיק ובמצבו הפיזי הנוכחי בגבולות של- 0,100,000 ₪, (0 מיליון מאה אלף ₪) כולל מע"מ ככול שיחול.

14. הפחתה בגין מימוש כפוי, מיסים ותשלומי חובה

להלן פרוט ההפחתות והוצאות המימוש שיחולו בעת המימוש:

א. שווי השוק של הנכס הנדון                                    9,100,000 ₪
ב. שווי הנכס לאחר הפחתה למימוש כפוי 20%         0,000,000 ₪
ג. היטל השבחה                                                      100,000 ₪ (-)
ד. מס שבח מקרקעין                                               575,000 ₪ (-)
ה. 4% הפחתה בגין הוצאות מימוש                         200,000 ₪ (-)
שווי במעוגל לאחר הפחתות בגין מימוש כפוי           00,000,000 ₪

15. ערך כינון

שטח לחישוב 100 מ"ר X 4,500 ₪ (מגלם חניה מחסן ומרפסת) = 000,000 ₪.
סה"כ ערך הכינון הנדרש לצורך ביטוח הנכס במצבו הינו בגבולות של כ- 000,000 ₪.

16. הצהרות

הנני מצהיר כי אין לי עניין אישי בנכס נשוא חוות הדעת, בבעלי הזכויות ו/או במזמין השומה.

הדו"ח הוכן עפ"י תקן 19 – "פרוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין מיועדות להצעת זכויות במקרקעין כבטוחה לאשראי" של הוועדה לתקינה שמאית, מועצת שמאי המקרקעין.
השומה לא מיועדת לשמש לכל מטרה אחרת.

עפ"י תכנית בניין ערים, היתר בנייה והעתק נסח רישום, לא נקבע שהקרקע מזוהמת או שקיים תנאי לביצוע סקר לאיתור זיהום קרקע, עם זאת אין ביכולתי לדעת אם המשרד להגנת הסביבה סבור שקיים חשש שהנכס מזהם את הקרקע. חומרים מסוכנים ואו מזהמים יכולים לפגום בשווי הנכס עקב עלויות מיגון או טיפול.