שומת מקרקעין לדוגמה – בדיקה לפני רכישה

6. מצב תכנוני

להלן מידע תכנוני רלוונטי, המתבסס על האתר ההנדסי של עיריית רעננה.
על החלקה אושרה תכנית מפורטת מס' 41555555555 (רע/מק/4) שפורסמה למתן תוקף בי.פ 7874 ביום 1203.20. מכוחה של התכנית ניתן להוציא היתרים באה לקבוע שימושים ויעודים להוסיף זכויות בניה לצורך הקמת מבנה מסחר ותעסוקה.

להלן סיכום זכויות הבניה מכח התכנית:
שטח מגרש ביעוד מסחר ותעסוקה יהיה כ- 1,565 מ"ר.
שטח בחזית החלקה של כ- 79 מ"ר מיועד לטובת הרחבת הרחוב.
שימושים מותרים מעל קומת הקרקע – משרדים.
בקומת הקרקע – יותרו בין השאר שימושי מסחר כמסעדות, בתי קפה וחנויות.
בקומות התת קרקעיות – יותרו חניונים ושטחי עזר כשטחי שירות בלבד.
שטח בניה מעל מפלס הכניסה הקובעת – 3,452.4 מ"ר (500 מ"ר לטובת מסחר)
שטח שירות מעל מפלס הכניסה הקובעת – 1,150.8 מ"ר.
שטח שירות מותר מתחת לכניסה הקובעת – 9,535.2 מ"ר
אחוזי בניה כוללים מותרים מעל מפלס הכניסה הקובעת – 295%
תכסית – 40%
גובה המבנה מעל הכניסה הקובעת – 30 מ'.
הוראות בינוי – גובה קומת ק"ק כפולה + 6 קומות משרדים מעל מפלס הקרקע.

7. רישוי

להלן היתרי בניה לפיהם נבנה הבניין:
היתר מס' 20220090 ניתן ביום 31.05.000 ניתן לעבודות חפירה ודיפון עבור פרוייקט בניין משרדים עם קומת קרקע מסחרית – שלב א'.
היתר מס' 2000090 מיום000000 ניתן להקמת מבנה משרדים בן 3 קומות עם קומת קרקע מסחרית וגלריה במפלס 3.3+ מעל שלוש קומות מרתף חניה – שלב ב'.

לפי מדידה גרפית של הח"מ ע"ג ההיתר מיום 0000000 שטח הממכר מתחלק בצורה הבאה:
שטח פנים של היחידות כ- 248 מ"ר + כ- 5 מ"ר מרפסת +18 מ"ר שטח מסדרון קומתי שיוצמד באופן בלעדי ליחידות המשרדים הנמכרות.

8. המצב המשפטי

א. נסח מקרקעין

הופק העתק רישום מפנקס הזכויות לגבי חלקה 6 בגוש 8981, ביום 6.1222, ממנו עולה בין השאר, כדלקמן:
שטח חלקה 53: 1,644 מ"ר
בעלים רשום: דברת רעננה בע"מ 2133/10000 חלקים, גולדברג – וולף שירותי ניהול בע"מ 824/1000 חלקים, מ. שיפמן השקעות בע"מ 589/10000 חלקים, עמליה פרנק-כהן נכסים והשקעות בע"מ 1454/10000 חלקים, דברת רעננה בע"מ 1322/10000, גולדברג – וולף שירותי ניהול בע"מ 512/1000 חלקים, מ. שיפמן השקעות בע"מ 365/10000 חלקים, עמליה פרנק-כהן נכסים והשקעות בע"מ 901/10000 חלקים, חצור אבנר 19/100 חלקים.
הערות: ביום 26.12.2018 נרשמה הערת אזהרה לפי סעיף 126 לטובת יזום ניהול וביצוע י.נ.ו.ב בניה ופתוח בע"מ לפי הסכם מיום 14.06.2015, על כל הבעלים.
משכנתאות: רשומות משכנתאות.

לא הוצג הסכם שיתוף.

הנחות העבודה הן:
נלקח בחשבון שהכויות הנמכרות הן זכויות בעלות ללא מושע קיים הסכם שיתוף בין הבעלים.
הנכס ירשם כבית משותף ושטח המסדרון והמרפסת יוצמדו ליחידות המשרדים והשימוש בהם יהיה בלעדית של המחזיקים ביחידות המשרדים.

9. נתוני שווי

להלן נתוני השוואה מאזור התעשייה רעננה.

א. לפי מערכת מידע נדל"ן במגדל המשרדים של אקרו – נדלן A TOWER שעומד לפני איכלוס נראה כי מכירות משרדים במהלך 2018 הם בגבולות 11,000 ₪ למ"ר – 11,500 ₪ ברמת מעטפת.
ב. בבניין משרדים חדש A TOWER ברחוב זרחין, מוצע למכירה ע" אקרו-נדל"ן בקומה 8 משרדים בשטח של 369 מ"ר ברוטו ו- 288 מ"ר נטו ברמת מעטפת במחיר של 13,400 ₪ למ"ר בחלק הצפון-מזרחי ולפי מחיר של 13,900 ₪ למ"ר + מע"מ בחלק הדרום מערבי של הקומה. חניה מוצעת למכירה במחיר 120,000 ₪. דמי ניהול 15 ₪ למ"ר.
ג. ביום 9.01.2019 דווח שחברת פתאל שכר ב- A TOWERשתי הקומות העליונות בבניין (9,10) שכוללות יחד 3500 מ"ר. דמי השכירות בעסקה מוערכים בין 60-65 שקל למ"ר ברמת מעטפת, ו־80 חניות שעלותן נעה סביב 450 ₪ למ"ר. מתוכנן לקום בשטח מתחם משרדים משותף.
ד. לפי מערכת מידע נדל"ן במגדל המשרדים "בית מנצור" שבנייתו תסתיים ביולי 2020 לפני עסקאות מתבצעות בגבולות 12,000 ₪ למ"ר – 14,000 ₪ למ"ר ברמת מעטפת.
ה. במשרד המכירות של בניין משרדים מודרני "בית מנצור" ברחוב הנופר פינת התדהר, שבנייתו תסתיים עוד כשנה מוצע למכירה שטח משרד בקומות הגבוהות של כ- 180 מ"ר ברוטו לפי מחיר של 14,900 ₪ למ"ר ברמת מעטפת. כמעט כל הבניין נמכר. עליה בגובה קומה קיימת תוספת מחיר של 300 – 350 ₪ למ"ר. חניה במפלס 6- עולה 115,000 ₪, עליה בקומה מעלה את המחיר לחניה ב- 10,000 ₪. שטח מרפסת מתומחר לפי מקדם 0.5. יחס ברוטו נטו בבניין- 1:35
ו. ביום 26.09.2019 דווח שקרן ריט מניבים רכשה במחיר של 51 מיליון ש"ח זכויות חכירה מהוונות במגרש בשטח של 3 דונם עליו ניצב מבנה משרדים הכולל 3 קומות בשטח של כ- 4,500 מ"ר והוא כולל 40 חניות עיליות הוא עם 14 שוכרים בתחומי היי טק, התפוסה עומדת על 94% ובתפוסה מלאה הוא עתיד ליצר תשואה שנתית של 7%. השכרה מלאה תיצור הכנסה תפעולית נקיה של 3.6 מיליון ₪ לשנה. מתקבל דמ"ש של 66.7 ₪ למ"ר בהנחה ודמ"ש לחניה הם כ- 400 ₪ למ"ר דמ"ש למ"ר 63 ₪.
ז. ממול לבניין המדובר ברחוב התעשייה 5 "בית מישורים" בניין משרדים וותיק אך מודרני, נמכר בתאריך 31.01.2017 תמורת 22.5 מילין ₪ שטח הבניין 1,930 מ"ר ברוטו, הוא ללא מרתף. שיעור התפוסה בעת המכירה עמד על 55%. מתקבל מחיר של 11,658 ₪ למ"ר. על החלקה זכויות בניה נוספות אך נראה כי השווי שלהם זניח.

נתוני דמי שכירות
ח. נמסר לי שברחוב הנופר 5 בבניין משרדים חדש "בית הנופר" הכולל 3 קומות משרדים הושכרו שטחים בגבולות 67 ₪ למ"ר ברוטו ברמת מעטפת. דמי הניהול 15 ₪ למ"ר. הבניין מאוכלס למעט קומת הקרקע. נמסר בשיחת טלפון יעקב לניאדו
ט. לפי דוח שנתי 2018 של חברת סלע נדל"ן עולה כי "בית תיא" בניין וותיק של משרדים וק"ק מסחרית הניצב בפינת הרחובות התעשייה ורחוב החרושת דמ"ש שכירות ממוצעים חודשים למשרדים – 60 ₪ למ"ר, למסחר 100 ₪ למ"ר לא כולל דמי ניהול. שיעור התפוסה 84%. הבניין כולל 11,400 ש"ר שטחי משרדים ו- 5,600 מ"ר שטחי מסחר + 550 מקומות חניה.
י. ממול לבניין המדובר ברחוב התעשייה 5 "בית מישורים" בניין משרדים וותיק אך מודרני, לפי מצגת משקיעים נכון ליוני 2019 שיעור התפוסה 80% השטח של הבניין 1,930 מ"ר, אין מרתף. ההכנסה התפעולית הנקיה כ- 1.1 מיליון ₪ בשנה. מתקבל כ- 60 ₪ למ"ר ממוצע.
יא. נמסר לי ע"י איש מכירות בחברת אקרו-נדלן שבבניין A TOWER ברחוב זרחין, הושכר בקומה 8 משרדים ברמת מעטפת במחיר של 65 ₪ למ"ר, חניה במפלסי חניה תחתונים משוכרים ב- 500 ₪ לחודש. דמי ניהול 15 ₪ למ"ר.
יב. ברחוב החרושת 25, בבניין מודרני, מושכרים שטחי משרדים בקומות העליונות במחיר המשקף בין 70-75 ₪ למ"ר. מקומות חניה בבניין מושכרים במחיר של כ- 400 ₪ לחודש.
רשת המרפאות בלייזר "care" שוכרת קליניקה בשטח של כ 270 מ"ר בשתי קומות המשקף מחיר של כ 65 ₪ למ"ר. מקור הנתונים- שומה לבנק איגוד

ד. ולהעריך את שווי השוק של הנכס, לפני רכישתו.

שווי השוק אמור לבטא את התמורה הסבירה שבו היו הזכויות נמכרות בשוק פתוח ותחרותי נכון למועד הקובע של השומה

10. גורמים ושיקולים בהערכה

א. מטרת חווה"ד – לבדוק את הממכר כמוגדר להלן לפני רכישתו, ולהעריך את שווי השוק של הנכס שאמור לבטא את התמורה הסבירה בה היו הזכויות נמכרות בשוק פתוח ותחרותי, כשהוא ללא מגבלות סחירות.
ב. הממכר מהווה משרדים בשטח ברוטו של 348 מ"ר + 5 מ"ר מרפסת + 9 מקומות חניה במרתף חניה. שטח המשרדים ישתרע בחלק הדרומי של הקומה הרביעית מעל ק"ק כפולה חדש בהקמה, רחוב התדהר אזור התעשייה רעננה.
ג. לפי תשריט הממכר שהוצג לעיוני ובמידע שנמסר לי בע"פ ע"י המוכרת גב' …… הרביעית מעל קומת קרקע כפולה לא ניתן עדיין היתר. נמסר כי הקומה תהיה זהה לקומה השלישית מעל ק"ק לפי היתר קיים.
ד. לכן נבדק תשריט הממכר שהוצג לתשריט הקומה השלישית מעל קומת הקרקע לפי היתר קיים.
לא הוצג תשריט המראה את מיקום החניות.
ה. שטח הממכר 348 מ"ר ברוטו + 5 מ"ר מרפסת, כאשר שטח פנים שטח המשרדים לפי היתר 248 מ"ר + 18 מ"ר מסדרון הקומה שאמור להיות מוצמד ליחידות ואמור להיות מוגבל לשימוש המחזיקים בנכס + מרפסת בשטח של כ- 5 מ"ר סה"כ 266 מ"ר + 5 מ"ר מרפסת. יתרת שטח הממכר מהווה "העמסת" שטחי שירות בבניין.
ו. סה"כ היחס בין שטח ברוטו לשטח פנים הנכס כ- 1:30
ז. מכיוון שלא ניתן עדיין היתר לקומת הממכר, הוסבר למזמין חווה"ד שיהיה צורך לבדוק בעת הוצאת ההיתר שתשריט קומת הממכר זהה לקומה השלישית מעל ק"ק לפי היתר קיים.
ח. יש לנסח את חוזה הרכישה בהתאם.
ט. נמסר לי כי הצפי לסיום הבניה 07/2020.
י. הממכר ימכר ברמת מעטפת.
יא. נלקח בחשבון שעבודות הגמר בממכר יהיו כ- 2,000 ₪ למ"ר.
יב. נלקח בחשבון דמי ניהול אופייניים בסביבה עד 15 ₪ למ"ר לא כולל מע"מ.
יג. נלקח בחשבון שהזכויות הנישומות הן זכויות בעלות.
יד. שווי הזכויות אמור לשקף את התמורה הסבירה של הנכס כריק ופנוי וחופשי מכל חוב ואו שיעבוד לצד ג', כשלצדדים מידע לגבי הזכויות בנכס.
טו. הוצגה טיוטה חלקית של חוזה הרכישה לא ניתן היה ללמוד ממנה לגבי מהות הממכר והממכר נבדק לפי תשריט הממכר ובמידע בע"פ.
טז. השווי הוערך לפי גישת ההשוואה בשילוב גישת היוון הכנסות ושיעורי תשואה מקובלים בסביבה.
יז. עסקאות ההשוואה נלקחו מהסביבה הקרובה, מאזור התעשייה של רעננה.
יח. נעשו התאמות נדרשות של היקפי עסקה, יחס ברוטו נטו, מיקום הנכס לעומת עסקאות ההשוואה וכו'.
יט. שווי השוק לא כולל מע"מ.

11. תחשיב שווי

שטח הממכר: 348 מ"ר
שטח מרפסת צמודה במונחי שטח משרדים 3 מ"ר אקוו' = 5 מ"ר מרפסת X 60%
סה"כ שטח לחישוב 351 מ"ר
שווי מ"ר ברמת מעטפת 10,500 ₪ (X)
סה"כ מתקבל עבור הדירה 3,685,500 ₪ לא כולל מע"מ

שווי מקום חניה 100,000 ש"ח
מקומות חניה נמכרים 9 (X)
סה"כ תרומת הגינה לשווי הדירה 900,000 ₪ (+)
סה"כ שווי הנכס במעוגל לא כולל מע"מ 4,585,000 ₪ לא כולל מע"מ

דמ"ש ראויים לנכס:
דמ"ש ברמת מעטפת נכון להיום הם בגבולות 60 ₪ למ"ר ברוטו.
דמ"ש לשטח המשרדים בגמר מלא נכון להיום בגבולות 75 ₪ למ"ר ברוטו.
ערכי השווי לא כוללים מע"מ.

12. שומה

לאור כל האמור לעיל, הננו מעריכים את שווי הנכס הנדון נכון למועד הקובע של השומה, – כריק, פנוי וחפשי מכל חוב, שעבוד או מחזיק ובמצבו הפיזי הנוכחי בגבולות של- 4,585,000 ₪, (ארבע מיליון חמש מאות שמונים וחמש אלף ₪), לא כולל מע"מ.

13. הצהרות

הנני מצהיר כי אין לי עניין אישי בנכס נשוא חוות הדעת, בבעלי הזכויות ו/או במזמין השומה.

השומה נכונה למועד כתיבתה, שיקולי השומה לרבות ערכי השווי ואופן הצגתם נבחנו לאור מטרת חוות הדעת.

חוות הדעת הוכנה עפ"י התקינה השמאית של הועדה לתקינה שמאית במשרד המשפטים העוסקת בפירוט הנדרש בשומות מקרקעין.