למרות חשיבותן של זכויות הבניה, זכויות הבניה אינם מוסדרים בחוק. מעמדן נע בין זכויות קניין לזכויות תכנוניות.
זכויות בנייה מהוות נכס בבעלות משותפת. זכויות הבנייה שייכות לכלל הדיירים והם יכולים להעבירן לאחר, לנסות למנוע שימוש בהם. זכויות הבניה לא מהוות רכוש משותף.
המצב האופטימלי הוא כאשר יש הסדר בין השאר לגבי אופן שימוש בזכויות הבניה, הסכם בין בעלי הזכויות במקרקעין לגבי אופן השימוש והניצול של הזכויות במסגרת תקנון מוסכם או הסכמי שיתוף.
במצבים רבים בהם אין הסכמים, אופן הניצול בהם צריך להיות תואם בעיקר להוראות חוק המקרקעין וחוק התכנון והבניה.
ניצול שימוש בזכויות בניה משותפות על ידי אחד הדיירים יכול להיות כדוגמא ע"י ניצול אחוזי בניה ו/או תוספת יחידת דיור מכח תב"ע ו/או בקשה להקלה, שימוש והצמדה של שטחים משותפים.
האם שימוש וניצול זכויות בניה משותפות תביא לפגיעה בשאר בעלי הזכויות במקרקעין? יש לבדוק זאת מול שמאי מקרקעין.
בעלות משותפת, זכויות בניה משותפות עשויות לגרום למחלוקות אמיתיות אותן יש לבחון ע"י מומחה שידע לנתח את נתוני התכנון והרישוי יחד עם בחינת הנושא המשפטי, הקנייני של בעלי הזכויות המשותפות. לשמאי מקרקעין מומחה יש את הכילים לאמוד את הפגיעה הכלכלית ככול שהיא קיימת ולקבוע את דמי האיזון שיחזירו את האיזון בין הדיירים.
המטרה באפשרות לתבוע דמי איזון לפי חוק המקרקעין, הינה לפצות את בעל הדירה שזכויותיו נגרעות, בשל שימוש של בעלי דירה אחרת שתורחב מכפי המגיע להם על פי השיעור היחסי.
איך מחשבים את הפיצוי הראוי, את תשלומי האיזון?
חוק המקרקעין לא מנחה את השמאי לגבי אופן חישוב הנזק, תשלומי האיזון.
האם סכום הפיצוי יהיה הסכום שיבטל את הרווח הכלכלי שנמנע מבעלים שלא ניצל את זכויות הבניה?
או האם סכום הפיצוי צריך להיות לפי החלק היחסי בזכויות הבניה שנגרעות מהתובע?
או האם יש לקחת בחשבון את הסכום להסיר את התביעה?
פניה לשמאי מקרקעין כבר בתחילת הדרך תהיה הדרך היעילה, והקצרה ובסופו של דבר הדרך הזולה יחסית לפתרון הבעיות. בכל מקרה פניה לעורכי דין סופה בפניה לשמאי מקרקעין שידע לחשב את הפיצוי, גם לפי חוק המקרקעין.
פתרון יעיל ומהיר מונע העמקת מחלוקת בין שכנים.
שמאי מקרקעין לא יכריע במחלוקת קניינית אבל יש לו את היכולת להבין האם קיימת פגיעה כספית במימוש זכויות בניה משותפות, ומה הוא הפיצוי הכספי הראוי.
